Simulador Patrimonial · Infonavit + Crédito Bancario

Proyección a 42 años con las cuatro etapas de la corrida
Puntaje Infonavit 138Corrida: 04/08/2026
Cliente de ejemplo · 53 años · HombreProyecto Demo · 60 m²Salario $80,000/mesSCV $1,400,000Escrituras $3 M ($1.6 M + $1.4 M)Retiro a los 75Plan Recibe Renta SiempreEditar escenario
Restablecer
Inversión total
$1,532,468
SCV + enganches + diferida
Capital al retiro (2048)
$10,816,369
7.1× la inversión
TIR del proyecto
32.7%
flujos + venta al retiro
Retiro mensual (CETES)
$82,475
tasa de sustitución 20%
Año de equilibrio
Año 3
la renta supera los pagos

Patrimonio y flujos · 42 años

Dos paneles, un mismo eje de tiempo. Las bandas de fondo son las cuatro etapas de la corrida, de azul claro a oscuro.

I
ETAPA II · RENTA > HIPOTECA · años 3–20
III
ETAPA IV · RETIRO · años 23–42
Capital acumulado (inmueble − deuda; líquido tras la venta)
05 M10 M15 MVenta al retiro · $10,816,369 netosCapital líquido $10.8 M
Flujo neto anual (renta − pagos; CETES tras el retiro)
250 mil500 mil750 mil1 M1.2 MAño 1: −$15,385Año 2: −$5,083Año 3: $5,913Año 4: $7,640Año 5: $55,340Año 6: $67,967Año 7: $81,410Año 8: $95,719Año 9: $110,951Año 10: $127,163Año 11: $144,418Año 12: $162,783Año 13: $182,327Año 14: $203,127Año 15: $225,260Año 16: $248,813Año 17: $273,874Año 18: $300,541Año 19: $328,913Año 20: $359,100Año 21: $525,245Año 22: $559,337Año 23: $989,698Año 24: $989,698Año 25: $989,698Año 26: $989,698Año 27: $989,698Año 28: $989,698Año 29: $989,698Año 30: $989,698Año 31: $989,698Año 32: $989,698Año 33: $989,698Año 34: $989,698Año 35: $989,698Año 36: $989,698Año 37: $989,698Año 38: $989,698Año 39: $989,698Año 40: $989,698Año 41: $989,698Año 42: $989,698−$20,468 acumulado en ETAPA ICETES $989,698/año15455810631568207325783083358840934295AñoEdad
Flujo positivo / capitalFlujo negativo (aportas)Pasa el cursor sobre una barra para ver el flujo del año

Resumen por etapa

Los promedios y extremos de la corrida bajo cada banda.

ETAPA IINVERSIÓNaños 1–2
−$853 /mes prom.
La renta aún no cubre las dos hipotecas: aportas la diferencia.
mín −$15 milmáx −$5 miltotal −$20 mil
ETAPA IIRENTA > HIPOTECAaños 3–20
+$13,802 /mes prom.
La renta ya paga las hipotecas y deja excedente creciente.
mín $6 milmáx $359 miltotal $3 M
ETAPA IIIRENTA AL 100%años 21–22
+$45,191 /mes prom.
Créditos liquidados: toda la renta es ingreso.
mín $525 milmáx $559 miltotal $1.1 M
ETAPA IVRETIROaños 23–42
+$82,475 /mes prom.
Inmueble vendido; el capital invertido en CETES paga tu retiro.
mín $990 milmáx $990 miltotal $19.8 M

Resumen de inversión patrimonial

Indicadores del escenario: operación, inversión, venta al retiro y rendimiento.

INMUEBLE Y RENTA
$17,500/mes
renta inicial sobre $3 M de escrituras
Valor escritura (ambas)$3,000,000
Superficie rentable60 m²
Mantenimiento$1,925/mes
Margen de operación69.9%
Desocupación9.09%
CRÉDITO E INVERSIÓN
$1,532,468
inversión total
SCV 91% · enganches 7% · diferida 1%
Monto crédito (ambos + notariales)$1,639,300
Saldo SCV aplicado$1,400,000
Enganches$112,000
Inversión diferida (ETAPA I)$20,468
VENTA AL RETIRO · 2048
$10,816,369
capital neto tras costos de venta
Fecha de retiro23/03/2048
Renta al retiro$46,611/mes
Valor inmueble$11,385,652
Costos de venta (5%)−$569,283
Años de espera · compra0 · 04/08/2026
RENDIMIENTO
32.7% TIR
7.1× la inversión · yield neto promedio 10.4%
Año de equilibrioAño 3
Flujo anual al retiro (CETES)$989,698
Flujo mensual$82,475
Tasa de sustitución19.5%
Flujo anual / capital invertido64.6%

Tabla de la corrida · 42 años

La corrida completa: filas teñidas por etapa, renta en dorado claro, hipotecas en dorado, CETES en azul y negativos en rojo.

ResumenDesglose
Periodo · edadIngresosPagosFlujo netoValor inmuebleDeudaCapital
Año 1 · 54 I$146,809−$162,194−$15,385$3,187,500$1,475,420$1,712,080
Año 2 · 55 I$156,620−$161,703−$5,083$3,386,719$1,393,769$1,992,950
Σ ETAPA I · INVERSIÓN — años 1–2promedio −$853/mes−$20,468subtotal de los 2 años anteriores
Año 3 · 56 II$167,066−$161,153$5,913$3,598,389$1,303,503$2,294,886
Año 4 · 57 II$178,188−$170,548$7,640$3,823,288$1,213,452$2,609,836
Año 5 · 58 II$190,029−$134,689$55,340$4,062,243$1,174,080$2,888,164
Año 6 · 59 II$202,635−$134,668$67,967$4,316,134$1,131,482$3,184,651
Año 7 · 60 II$216,054−$134,645$81,410$4,585,892$1,085,395$3,500,497
Año 8 · 61 II$230,339−$134,620$95,719$4,872,510$1,035,532$3,836,978
Año 9 · 62 II$245,543−$134,592$110,951$5,177,042$981,584$4,195,458
Año 10 · 63 II$261,726−$134,563$127,163$5,500,607$923,217$4,577,391
Año 11 · 64 II$278,950−$134,531$144,418$5,844,395$860,067$4,984,328
Año 12 · 65 II$297,280−$134,497$162,783$6,209,670$791,745$5,417,925
Año 13 · 66 II$316,787−$134,460$182,327$6,597,774$717,825$5,879,949
Año 14 · 67 II$337,547−$134,420$203,127$7,010,135$637,849$6,372,286
Año 15 · 68 II$359,637−$134,376$225,260$7,448,269$551,321$6,896,947
Año 16 · 69 II$383,142−$134,329$248,813$7,913,785$457,705$7,456,081
Año 17 · 70 II$408,153−$134,278$273,874$8,408,397$356,419$8,051,978
Año 18 · 71 II$434,764−$134,223$300,541$8,933,922$246,835$8,687,086
Año 19 · 72 II$463,077−$134,164$328,913$9,492,292$128,274$9,364,018
Año 20 · 73 II$493,199−$134,099$359,100$10,085,560—$10,085,560
Σ ETAPA II · RENTA > HIPOTECA — años 3–20promedio $13,802/mes$2,981,259subtotal de los 18 años anteriores
Año 21 · 74 III$525,245—$525,245$10,715,908—$10,715,908
Año 22 · 75 III$559,337—$559,337$11,385,652—$11,385,652
Σ ETAPA III · RENTA AL 100% — años 21–22promedio $45,191/mes$1,084,583subtotal de los 2 años anteriores
Año 23 · 76 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 24 · 77 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 25 · 78 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 26 · 79 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 27 · 80 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 28 · 81 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 29 · 82 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 30 · 83 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 31 · 84 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 32 · 85 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 33 · 86 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 34 · 87 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 35 · 88 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 36 · 89 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 37 · 90 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 38 · 91 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 39 · 92 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 40 · 93 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 41 · 94 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Año 42 · 95 IV$989,698—$989,698vendido—$10,816,369*
Σ ETAPA IV · RETIRO — años 23–42promedio $82,475/mes$19,793,956subtotal de los 20 años anteriores

* Capital líquido de la venta, invertido en CETES. Las columnas de pagos y deuda combinan ambos créditos (Infonavit + banco).

Crédito Infonavit

Tasa fija 12% · saldo SCV aplicado a la compra

Monto máximo precalificado$1,631,946
Crédito solicitado$206,000
Enganche efectivo$42,000
Pago mensual (PMT + admin + seguro)$2,303
Aportación patronal$3,406/mes
Liquidación proyectadaAño 4

Crédito Bancario

7.9% anual · 20 años · comisión financiada

Crédito total$1,343,300
Enganche (5%)$70,000
Mensualidad + seguros$11,231
Gasto inicial total$130,250
LiquidaciónAño 20

Aviso: la proyección se muestra únicamente para ilustrar el comportamiento con los parámetros actuales. No constituye una garantía de rendimiento ni una recomendación de inversión.